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空き家の活用で相続税が減額! 税理士から提案したい空き家対策【コラム】

2018/01/18

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全国で増え続ける空き家が社会問題となっている

平成25年の住宅・土地統計調査では日本の総住宅数は6,063万戸、平成20年の調査から304万戸が増加していますが、そのうち820万戸は空き家となっています。総住宅数の増加率が5.3%であるのに対し、空き家の増加率は8.3%と、増加率のうえでは上回っています。これにより、空き家率(総住宅数に占める割合)も13.5%まで上昇し、空き家数、空き家率ともに調査開始以来、最高の結果になりました。もちろん、最高といっても喜ばしい話ではなく、空き家は老朽化による損壊や災害時の被害拡大、犯罪の温床になるなど、地域全体のリスクとなり、深刻な社会問題になりつつあります。

野村総合研究所によると、人口減少に伴う世帯数の減少と新築住宅の増加により、2033年には空き家数は約2,166万戸、空き家率は30.4%まで増加すると予測されています。16年後には3軒に1軒近くが空き家になるということで、これは驚くべき数字だと思います。
平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、空き家を登録するデータベースを作成し、危険な状態の空き家の持ち主に対し、自治体が指導・勧告・命令・代執行の措置をとれるようになりました。そして、平成27年度から「特定空家等」に該当する空き家には住宅用地特例が適用されなくなったため、課税標準の1/6~1/3に抑えられていた固定資産税の優遇措置がなくなり、空き家を管理しないまま放置する所有者の負担はかなり大きくなっています。
クライアントから、こうしたお悩みを相談されることも増えているのではないでしょうか。

定着しはじめている空き家の利活用事業

空き家を放置することへのペナルティ的な意味合いの固定資産税の負担増とあわせて、空き家の譲渡所得に3,000万円の特別控除が適用され、空き家および空き家を解体した後の空き地の売却を促進しています。しかし、こうした措置は知っていても、売却や利活用の方法が見つけられない空き家所有者や相続者から相談を受けて、苦労された方もいらっしゃると思います。

地方自治体が空き家を賃貸物件として紹介する「空き家バンク制度」は地方移住の受け皿としても活用が進んでいるほか、観光地に近いエリアなどではリノベーションにより空き家を宿泊施設や飲食店として利活用し、地域の活性化につなげる取り組みも行われています。空き家利活用の選択肢が増えるのに比例して売却はしやすくなり、空き家を利活用した事業に所有者自身が取り組むこともできます。

相続税対策のために、空き家利活用のノウハウをもつ事業者との提携も

人が住まなくなった空き家は、管理や修繕を怠るとすぐに「特定空き家(特定空家等)」に該当する状態になってしまいます。所有者が管理や修繕の費用を負担できずに放置され、さらに売却が難しくなっていくという負の構造もあります。空き家を負の遺産にしないためには、売却にしても、利活用にしても早めの対応が肝要です。

空き家の相続者には「売りたくない」という方もいらっしゃいます。将来的に住む計画があったり、家族の思い出などの心情的な理由があったりと、売却がクライアントの意に沿わない場合にも、税理士として相続に関わる以上、最善の方法を提案できる用意をしておくべきではないでしょうか。

相続業務を行う税理士は、空き家の利活用を提案できる事業者や、空き家売買のノウハウをもつ不動産業者について知っておき、業務内容によっては業務提携を検討されるのもよいでしょう。

<出典>
株式会社野村総合研究所-<2017年度版>2030年の住宅市場 ~空き家率の抑制に向けて、早急な仕組みづくりが必要~(2017年6月20日)
総務省統計局-1 空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について
国土交通省-空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26 年法律第127 号)の概要
国土交通省-空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置(固定資産税等)
一般社団法人-移住・交流推進機構

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(記事提供/株式会社エスタイル)

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